Acheter un bien immobilier à rénover peut être une excellente opportunité. Une maison bien située mais à rafraîchir, un appartement avec une cuisine vieillissante ou encore un logement nécessitant une rénovation énergétique peuvent parfois être achetés à un prix plus intéressant qu’un bien parfaitement rénové. Mais une question revient rapidement : Comment financer à la fois l’achat du bien et les travaux ? Car entre le prix du logement, les frais de notaire, les travaux, les éventuels frais d’architecte et les imprévus, la facture peut rapidement augmenter.
1. Peut-on intégrer les travaux dans le prêt immobilier ?
Oui, dans certaines situations, il est possible d'intégrer le coût des travaux au financement immobilier. Par exemple :
Prix du bien : 220 000 €
Travaux : 40 000 €
Projet immobilier : 260 000 €
Au lieu de financer uniquement les 220 000 € correspondant au logement, l’emprunteur peut, sous réserve de l’accord de la banque et de la nature des travaux, demander un financement global intégrant les travaux. Cela peut être particulièrement intéressant pour éviter de prendre un crédit à la consommation avec un taux généralement plus élevé et une durée plus courte. Mais attention : tous les travaux ne sont pas forcément financés de la même manière.
2. Quels travaux peut-on financer ?
La banque va notamment regarder la nature et le montant des travaux. Il peut s'agir, par exemple :
- de travaux de rénovation ;
- d'amélioration du logement ;
- de rénovation énergétique ;
- de réfection de la toiture ;
- de travaux d'électricité ou de plomberie ;
- de rénovation de la cuisine ou de la salle de bains ;
- de travaux permettant de rendre le logement habitable.
La banque peut également demander des devis détaillés afin de vérifier le montant du projet. C'est pourquoi il est préférable de ne pas arriver au rendez-vous bancaire avec une estimation faite « à la louche ». Un projet bien préparé est beaucoup plus facile à analyser.
3. Le piège : sous-estimer le montant des travaux
C'est probablement l'une des erreurs les plus fréquentes. Sur le papier, vous avez prévu : « 20 000 € de travaux devraient largement suffire. »
Puis commencent les travaux: une canalisation à remplacer, une installation électrique à revoir, un mur qui cache une mauvaise surprise, des matériaux plus chers que prévu... Et soudain, les 20 000 € deviennent 30 000 €. Puis 35 000 €.
Le budget travaux doit donc être étudié avec beaucoup de sérieux. Lorsque cela est possible, il est pertinent de faire établir plusieurs devis et de prévoir une marge pour les imprévus.
4. Attention aux travaux réalisés soi-même
Vous êtes peut-être très bon en bricolage. Votre famille vous a peut-être déjà nommé officiellement « expert en rénovation » après avoir monté trois meubles IKEA. 😄
Mais pour un financement bancaire, la question est différente. Selon le projet et la banque, les travaux réalisés soi-même peuvent ne pas être considérés de la même manière que des travaux réalisés par des professionnels. La banque peut notamment demander des justificatifs, des devis ou des factures.
Il est donc important de vérifier avant de construire son plan de financement comment seront pris en compte les travaux envisagés.
5. Et les travaux après l'achat ?
Autre possibilité : acheter le bien puis financer les travaux séparément. Cette solution peut être envisagée selon la situation financière de l'emprunteur et la nature du projet. Mais elle mérite d'être étudiée avant la signature. Pourquoi ? Parce que votre capacité d'emprunt n'est pas infinie.
Si vous contractez un crédit supplémentaire après votre achat, la nouvelle mensualité sera prise en compte dans votre situation financière. Le financement des travaux doit donc idéalement être réfléchi dès le départ.
6. Les travaux peuvent-ils améliorer la rentabilité du projet ?
Oui, et c'est un élément important à prendre en compte. Un logement à rénover peut parfois être acheté moins cher qu'un bien équivalent déjà rénové. Les travaux peuvent alors permettre :
- d'améliorer le confort ;
- d'augmenter la valeur du bien ;
- d'améliorer sa performance énergétique ;
- de faciliter sa revente ;
- ou, dans le cas d'un investissement locatif, d'améliorer son attractivité auprès des locataires.
Mais attention à ne pas tomber dans le piège du : « Je vais rénover, donc mon bien va forcément prendre énormément de valeur. » La valeur d'un bien dépend de nombreux facteurs : emplacement, marché local, surface, état du logement, qualité des travaux, demande dans le secteur, etc. Les travaux doivent donc être considérés comme une partie intégrante du projet immobilier, et non comme une garantie de plus-value.
7. Le bon réflexe : préparer le projet avant de faire une offre
Avant de vous engager sur un bien nécessitant des travaux, essayez d'avoir une vision globale du budget. Posez-vous ces questions :
Combien coûte réellement le bien ? Combien vont coûter les travaux ? Quels sont les frais annexes ? Quel apport vais-je utiliser ? Quelle mensualité puis-je supporter ? Quel sera le coût total de mon projet ?
Et surtout : Est-ce que le projet reste financièrement cohérent une fois tout additionné ?
Car le véritable prix de votre maison n'est pas uniquement celui affiché sur l'annonce. C'est : Prix d'achat + frais + travaux + financement = coût réel du projet.
8. Un projet immobilier ne se résume pas au prix affiché
Un bien à 200 000 € qui nécessite 60 000 € de travaux n'est pas réellement un projet à 200 000 €. Il faut regarder l'ensemble. C'est justement pour cela que l'étude du financement doit intervenir avant de se précipiter sur un bien coup de cœur. Parce qu'un bien peut être magnifique sur les photos… Mais beaucoup moins séduisant quand on découvre que la toiture, l'électricité, les fenêtres et la plomberie sont également à refaire. 😅
En conclusion
Acheter un bien avec travaux peut être une excellente stratégie, à condition de bien anticiper son financement. Le plus important n'est pas seulement de savoir : « Est-ce que la banque peut me prêter cette somme ? » Mais plutôt : « Est-ce que l'ensemble de mon projet est cohérent, finançable et adapté à ma situation ? »
Un projet immobilier bien préparé permet d'éviter de nombreuses mauvaises surprises et de prendre une décision avec une vision beaucoup plus claire.
Avant de signer, faites vos calculs. Après avoir signé, il est souvent beaucoup plus difficile de revenir en arrière.
Nous sommes joignables au 06 95 45 67 74, pour vous aider et conseiller dans vos projets immobiliers avec travaux.
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